家长千万买小开间:只是鸡娃开始 北京学区房价格一览表2021走势

学区房一直以来都是社会关注的焦点，对于有孩子的家庭来说，学区房是最好的一个选择，很多家长会为了买到学区房付出很多努力，而学区房的价格也越来越高，近日北京有一位家长就花费千万买了一个48平米的小开间。接下来我们就一起了解一下家长千万买小开间:只是鸡娃开始，北京学区房价格一览表2021。

家长千万买小开间:只是鸡娃开始

“总算是‘上岸’了。再晚半个月，可就和牛小无缘了。”

3月16日下午，许玥在北京市海淀区的一个售楼处内签下二手房买卖合同后，望着马路对面中关村第三小学(万柳校区)(下称“中关村三小”)的粉色教学楼，和一群正拥挤在校门外翘首以盼孩子放学的家长，她长舒了一口气。

按照惯例，每年5-6月，北京各城区将开展义务教育阶段的入学工作，这就意味着3-4月，是当年“买房入学”的最后时间，而许玥正是赶上落户上学末班车的家长之一。

回想起自己“秒签”二手房的经历，许玥至今还心有余悸。她最终选定的小区叫蜂鸟家园，位于海淀万柳区，对应着北京“一流一类”的名校——中关村三小，一直以来，该小区有着“海淀学区房天花板”的称号。根据蜂鸟家园的一位房地产销售经理介绍，在过去半年里，该小区内房源均价上涨了300万元左右，并一度出现无房可售的现象。目前，每平方米的均价已达到20万元以上，需求却只增不减，预计3月份成交量可达50余套。

不同于“突击买房”的许玥，另一个北京妈妈麻宁决心“筹备在前”。她告诉第一财经，从备孕时起，她和爱人就开始找房。最近，孩子刚满70天的她在东城区看中了一套约50平方米的学区房。但正当她盘整好资金的时候，这套挂价510万元的房子，一夜间跳涨40万元。

第一财经记者近日调研发现，海淀上地、万柳，西城金融街、德胜等区域的二手学区房市场出现明显升温，并呈现出房源少、报备客流量大、溢价高和成交量多的特点。有行业资深人士透露，自去年下半年起，海淀和西城的多个热点学区的二手房价格涨幅在10%~15%左右。

23日，据海淀房管局官方微信公众号“海淀房管”消息，近期，海淀区房管局联合区市场监管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构，加大执法检查力度对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。目前，区房管局已检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件，停业自查2家，行政处罚2万元。

24日，第一财经记者致电海淀区教委，负责小升初工作的接电人员表示，2021年，将继续严格执行多校划片和民办摇号。2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校。截至目前，北京市城六区均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片，而是通过多校划片方式入学。

同时，为缓解北京市义务教育阶段学位紧张的问题，北京市委教育工委副书记、市教委主任刘宇辉日前在北京两会期间接受采访表示，2021年北京市将新增2万个中小学学位。到2025年，北京市将新建、改扩建和接收居住区教育配套中小学150所左右，完成后新增学位16万个左右。

根据北京市住建委制定的2021年房地产市场执法检查工作安排，严查“借学区房等炒作房价”是今年的九大工作任务之一。

“先占个坑位，再租房住”

从决心“入坑”中关村三小到找房看房，许玥的心理预期被不断拔高。

进入3月后，眼看着幼升小的流程即将开启，再算上办理房屋过户的周期，许玥急了。一周前，她在卡里凑齐1000多万元的预备款，并再次来到看过数次的蜂鸟家园小区，从不存在名额占用的4、5个房源里，挑中了一间48平方米左右的一居室开间房，并最终以1030万元的总价全额拿下。

“在这里挑房子，不看单价看总价。”许玥称，由于蜂鸟家园是中关村三小所在的学区里唯一以43-55平米小户型房源为主的小区，这对于前来“占坑”的家长而言，是性价比较高的选择。也正因此，该小区业主在挂售房源时，会忽视5平米左右的面积差距，将总价约定在950万~1100万元，也即是每平米大致在18万~23万元的区间。

事实上，对于像许玥这样，孩子要在当年或第二年上学的家长而言，可选择房源的价格和户数会进一步缩小。第一财经记者在实地走访时发现，在链家、我爱我家等多个房地产经纪机构挂售的该小区房源中，总价较低的房子，基本处于业主自身子女还在小学低年级上学的状态，根据“六年一学位”的原则，这意味着，只有孩子在2026年左右上学的家长才可以选择这类房源。

“孩子越大，价格越贵。”上述房地产销售经理告诉第一财经，正常情况下，家长在会提前3~6年左右买房，一方面，总价更低，并可以选择贷款的方式购房;另一方面，根据海淀幼升小“多校划片”后的顺位原则，被调剂的可能性更小。

那么，对于“卡着点”买房的许玥，落户时间短是否会让孩子面临被调剂的风险?对此，许玥认为，“可能性不大。”她向第一财经记者计算了一组数据，去年中关村三小开设了18个班，每个班约30~40人，在生源数相对充足的同时，对口小区数也相对较少，“目前，还没有听说过被调剂的现象”。

不过，许玥称，拿到1030万元的小开间后，“鸡娃”战役才刚刚开始。

据她描述，小升初“多校划片”后，在中关村三小所在的海淀学区中，“派位入学”所覆盖的中学整体水平一般，这就意味着，6年后，孩子若想升一流初中需要拼“点招”。

根据一名北京链家房地产中介提供的“2019年中关村三小(万柳校区)小升初毕业生去向统计”，当年，六小强及民办摇号的“点招”入学人数为326人，占全体毕业生的48.37%。

“虽然东、西城和海淀三区都被称为北京的‘教育高地’，但相较东、西城，海淀家长更‘拼娃’。此外，按照幼升小和小升初的学区划分，在海淀，牛小配次优初中的现象很常见。这种情况下，海淀区的一流初中更青睐从牛小考入的点招生，这也是我选择中关村三小的主要原因。”许玥说。

等到6月份，孩子入学事宜尘埃落定后，许玥称，会考虑将蜂鸟家园的这个小开间出租，再在对面的光大水墨风景小区租一个100平米左右的房子，将孩子的姥姥、姥爷一并接过来住。“先占个坑位，再租房住。不过，即使蜂鸟家园的房子出租了，出租价格仅在每月7000元左右，租售比很低。”许玥告诉第一财经。

有人追涨，有人观望

21日，上述北京链家的房地产中介在微信上向第一财经记者晒出了前一天的销售“战绩”：3月20日6时起，当天，北京链家二手房成交量达671套。按区域划分，海淀五道口、西城金融街等优质学区的单日客户量、带看量和成交量均位居前列。

“正常情况下，单日二手房交易量在300套左右。现阶段，根据平台数据，全市二手房交易数量翻了一番，这说明即便在贷款、学位政策趋紧的情况下，很多购房者并不观望。”他说。

西城区的一名房屋中介也对第一财经表示，当前，西城区德胜、金融街等学区的“老破小”甚至卖到了每平米24万元，其中，一居室的公房尤其受家长追捧。如果能签约的话，基本在刚挂牌的一个小时内，就有几十个客户报备。

根据国家统计局数据，2月份，北京二手房价格环比上涨1.2%，涨幅较上月扩大0.3个百分点。中原地产首席分析师张大伟分析称，学区房需求的明显抬升，是本轮一线城市二手房价格上涨的重要原因之一。“疫情影响下，2020年信贷政策较为宽松，叠加大量出国读书人群回流，这给北上广深带来了大量的学区房需求。”他说。

与此同时，今年，北京市入学适龄儿童数量的增多，也进一步加大了学区房的需求。据统计，自2013年“二胎”政策放开，2014年北京市新生儿出生率比上一年增加了10%以上，而2021年正好是这波新生儿的入学年份。

为满足义务教育阶段的入学需求的增加并进一步扩大优质教育资源，据了解，今年，北京市将新增2万个中小学学位。新学位主要分布在核心区、中心城区人口密集地区和城市副中心等学位需求比较紧张的地区。其中，海淀区将新增小学学位3000个、中学学位1000个，同时，将加大北部地区优质学位供给;西城区今年力争增加义务教育学位12000个，同时，将在德胜、新街口、广内牛街、广外等学区打造多类型的新优质校，有效增加人口集中学区的优质学位资源。

高热度的北京二手学区房市场正迎来高监管。1月25日，北京市住建委党组书记、主任王飞公开表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。

随后，针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象，北京市、区住建委、市房地产中介行业协会多次约谈北京市主要经纪机构负责人。自1月26日起，贝壳、我爱我家等中介机构的外网平台，不再显示小区历史成交价格。

对于上述专项行动的阶段性监测结果，2月25日，北京市住建委官网上发文称，“近期我们监测到，有部分投机性需求恶意炒作学区房，我们将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，严肃查处违规使用信贷资金购房问题。”

近日，第一财经记者走访海淀和西城的多个热门小区时发现，部分房地产中介已不再明言“学区房”一词。与此同时，在贝壳找房、链家APP上，北京范围内，每平米单价超过18万元的房源消失了。

3月18日，贝壳找房APP上，蜂鸟家园部分可售房源，当日平台上共4套在售。

对此，多名房地产中介表示，隐去高价房源和淡化“学区房”的概念，是落实监管层“不炒作”学区房的要求，以防止在过高的房价下，家长恐慌性买房、业主哄抬房价和投资客“追涨”等现象出现。

趋严的政策，让部分潜在学区房购房者决心推迟“上岸”。麻宁告诉第一财经，一方面，孩子还很小，另一方面，过几年后，北京市入学适龄儿童数量可能会下降，而各学区的教育均衡化趋势也将进一步提高，届时，选择余地会更大。“我决定，当下，不再‘追涨’了。”她说。

北京学区房价格一览表2021

“说出来有点夸张，但实际上是真的。”谈到最近北京海淀学区房价格跳涨，一名房产中介如是表示。

海淀区上地学区内某房产中介告诉《中国经营报》记者，同样是上地东里面积为59.5平方米的房子，2020年12月初的成交总价为815万元，到2021年1月19日成交价格则涨到了935万元。期间成交房源价格每一套都比上一套高出30万元左右，不到50天，涨幅已经接近15%。而2020年7月至今，上地区域学区房的平均涨幅已经达到30%。

自2019年1月1日海淀区多校划片政策施行以来，该区域学区房价曾趋于平稳。而现在，在新一轮的需求强烈刺激下，海淀学区房价再度浪潮迭起。

最先感知风向的家长，从2020年7月便已经开始行动。“五一”假期前的最后一天，北京市唯一还未实行“多校划片”政策的西城区也宣布：自2020年7月31日后，户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着，“7·31”大限之后，原本酝酿在西城购入学区房的家长们，因看中某一所学校而购买学区房将不再保险，即便购房，孩子也可能被分至片区内其他学校。

这一新政，将一部分来不及在大限之前购入学区房的家长推至海淀。“相对西城，海淀学区众多，学校也更多，挑选余地更大。”海淀区一房产中介告诉记者，在家长圈子中，同样流传着一句话：“西城拼父母，海淀拼娃”。上述中介解释，这是因为海淀最好的六所初中——“海淀六小强”，几乎都不支持划片入学，需要孩子自己考，只要学籍在海淀，就有考试资格。西城则不然，划片居多，孩子不需要在小小年纪就陷入竞争。如此，在西城多校划片政策施行之后，海淀区能给孩子的未来带来更丰富的可能性，其价值再次凸显。

同样被推至海淀的，还有一部分家住朝阳区等教育资源稍弱地区的家长。在上述房产中介的叙述中，许多朝阳家长很清楚自家所在片区教育质量一般，因此早已经做好将孩子送出国的打算。一场突如其来的疫情和诸多留学生被困国外的消息，使他们不得不重新思考这样的决定是否正确。思考之下，很多人决定购入海淀学区房。

一时间，过剩的购房需求向海淀集中，2020年初由于疫情积攒下的存量二手学区房源在三个月内几乎消耗殆尽。“优质库存几乎在10月份就消化得差不多了，11月、12月，相对次一点的房子也卖完了。”上述房产中介说。现在，海淀多个学区一房难求。

现在是海淀学区房的价格高点吗?多位房产中介对此持否定态度。万寿路学区一位房产中介告诉记者，现在诸多手中持有海淀学区房的业主已经攥紧手里的房子，宣布停止签约，只等年后的一波大涨再出手。

火热行情之下，业主坐地起价的情况也时有发生。中关村学区一位房产中介就曾在带客户签约的时候遭遇业主原地涨价50万元，而在她带领的意向购房者重新思考的过程中，房子已经被排队的下一位意向购房者买走。“现在我们根本就没机会帮客户跟业主谈价格，客户的心态也很简单，不求降价，只求不要涨。”她说，即便这样的诉求，目前也难以达到。

无论中介业内还是家长们的讨论中，有一点共识：如果决定要买海淀学区房，一定要早下手，最好是孩子还没出生，或年纪较小的时候就购房。在多位房产中介的叙述中，2020年，八里庄学区的人大附小因为适龄入学儿童较多，实行调剂政策，落户不满3年零8个月的儿童都没能入学人大附小。不少父母通过购房将孩子送入“一流一类”小学的梦想也随之破碎。

第二点原因则关乎房源数量和成交价格。多位房产中介对记者表示，目前海淀学区房源紧俏，并不体现在系统中挂出的房源数量上。例如，链家数据显示，上地学区中仅上地东里小区正在出售的学区房就有21套，看似并不少，但北京城六区实行的是“六年一学位”政策，目前挂出的诸多房源中大多已经有业主的孩子占用学位。其占用学位时间越长，房子价格越低。这也意味着，如果意向购房者目前并未婚育，其房源选择空间也相对更大，能购得房子的价格也就越低，反之亦然。

这也能够解释，为何孩子临近上学的家长宁愿花高价买学区房。“只看学位，他们的房源选择就少很多，再加上贷款等一系列条件，符合条件的房源更是稀缺。”海淀区一位房产中介告诉记者。

据记者走访了解，海淀目前最受追捧的学区是上地学区。2020年中以来，该学区内房价上涨幅度超过30%。该区域房产中介表示，这是因为上地区域目前小学及初中分布均衡，质量都相对较高，家长不必担心“渣校”，这在多校划片的背景中是一重要考量。

该区域另一个重要优势则是学位充足。据悉，上地片区内仅有上地东里、西里、上地佳园、马连洼一号院等五个小区，居民人口仅6000余人，而该区域提供的学位则能够容纳500余个孩子入学。购入该区域学区房目前几乎不会出现因适龄入学儿童较多，被调剂的情况。该区域中介表示，虽然海淀区自2019年起便执行多校划片政策，但孩子被调剂出原本片区的情况是2020年才发生，这一异动也使得上地等学位充足的学区备受追捧，房价走高。但他同时表示，“2023年是个坎儿。”2015年10月，国家全面放开二胎政策，第一批“二孩”将在2023年入学，到时上地学区学位是否还能保持充足，有待后续观察。

隶属于海淀学区的蜂鸟家园小区，因其在优质学区内，且房源总价较低备受追捧。万柳地区房产中介表示，除学位稳定外，蜂鸟家园目前是海淀学区内较为稀少的小户型社区，其对口小学则是海淀区仅有的三所“一流一类”小学之一：中关村三小。毕业于这所小学的孩子，有四分之一能够进入“海淀六小强”初中读书。“进入这几所学校，基本大学就稳了。”聊天中，一位房产中介表示。

正如“蜂鸟家园”之名，社区内80%的房源皆为50平方米左右的小户型，按照80%的得房率计算，实际使用面积在40平方米左右。“总价低于860万元的房源基本不用看，不会出售的。”该区域中介告诉记者，目前无孩的小夫妻或许能够买到865万元左右的房子，孩子年龄越大，买房的价格也越高，900万元以上的成交价格相当多。而在2019年，同样的房子价格则在600余万元左右。

蜂鸟家园作为典型学区房小区，其另一特质是相当高的倒手率。据万柳地区房产中介介绍，该小区中不少家庭孩子刚上一年级，就迫不及待地将房源挂出。该小区共1000余户房屋，每年倒手的房子超过100套，倒手率超过10%。一个更为形象的说法是，仅从数字来看，普通小区住户全部换上一遍需要40年，而蜂鸟社区只需要10年。

除此之外，万寿路学区和中关村学区2020年6月至今的房价涨幅均超过10%。如果说父母购买上地学区的房子是为了给孩子相对安稳的未来，那么中关村学区则有很大一部分孩子将被训练成“鸡娃”。

该区域内的中关村一小也是海淀顶尖的三所“一流一类校”之一，但中学除“海淀六小强”之中的两所外，其余都相对稍弱。通过学区房划片派位进入“六小强”的可能性低而又低。

外界将人大附中、首师大附中、清华附中、101中学、十一学校、北大附中并称为“海淀六小强”。一位在“海淀六小强”之一任教的老师告诉记者，这六所学校中，来自各种渠道的学生比例都不相同，如清华附中、人大附中、北大附中属于大学附属学校，生源中一大部分是大学员工子弟，而通过其他方式的学生则都是少数。她同时表示，学区房对小学的影响比初中更大。

紫竹院学区家长刘莹(化名)则表示：“能通过登记入学和学区房派位进‘六小强’，那真的是像中**一样!”

如此，已经将孩子送进最优小学的家长，如果想再进一步，则需要在“提前录取”上下功夫。刘莹说，提前录取是海淀学生小升初的第一步，如果孩子成绩突出，或参与了指定培训机构的训练营并通过考试，抑或拥有奥数、机器人等比赛证书，就有可能在6年级到来之前被“海淀六小强”提前录取。“那是牛娃的通道。”她说。

提前录取完成后，孩子们的下一个机会则是登记入学，即学籍在海淀的孩子依照区教委划定的登记入学区域，按自愿原则选定几所志愿校，并等待录取结果。如果运气不够好，孩子仍然未能在此环节入学，区教委则将实行学区派位政策，依据则是学区。这也是购买海淀学区房的家长，能在初中阶段为孩子打造的最后一重保障。

2021年北京房价走势分析

2021年北京楼市1月第一周数据出炉，其中：

一、北京楼市二手房挂牌价从56789元变为56832元，本周上涨43元，持续上涨。

二、北京楼市近三周在售二手房数量为85931套，84663套，82998套，持续减少。

三、北京楼市近三周的90天内二手房成交量为22046套，22421套，23903套，持续上涨。

在那么多北京房产专家的呼吁之下，北京楼市在2021年第一周终于迎来了一个小小的开门红，这周北京二手房挂牌价微微上涨，并且伴随着北京二手房挂牌价上涨是北京的待售二手房数量还在持续减少，还有北京的二手房成交量也持续增加了。这么多的利好因素再加很多的外界烘托之下，北京的二手房挂牌价终于勉为其难的涨了一点。

其实很多人都认为北京房价2021年肯定要大涨，涨幅在30%以上，他们说北京楼市成交量大涨，北京待售二手房数量在减少，但实际上他们说的这些消息都是选择性的说。北京楼市的成交量大涨说的是北京二手房，北京楼市的新房成交量表现依旧平平。大家仔细想想，这一年来有没有听到过北京新房需要摇号的新闻。北京楼市的二手房库存在减少，但是北京楼市的新房库存依旧非常高。在这种新房都卖不完的情况下，大家想想这些二手房是靠什么卖掉的，还不是降价卖房才卖了的。2021年北京楼市会有小阳春，但随后又会进入常跌的模式，至于上涨30%的房价，根本不可能。